W działalności inwestycyjnej kluczowym zagadnieniem są nakłady ponoszone przez inwestora, natomiast najczęściej pomijane są koszty użytkownika w całym okresie korzystania z obiektu. Nakłady te rozpływają się po wielu płatnikach, którzy ponoszą je niezależnie od siebie. W ten sposób środki wydatkowane w trakcie eksploatacji nie mogą podlegać skutecznej kontroli.

Brak możliwości monitoringu prowadzi do konfrontacji z kosztami użytkowania budynku, które tylko wycinkowo są śledzone przez bezpośrednich płatników. Współzależności nie są widoczne, a wynikający z nich potencjał oszczędnościowy nie jest wykorzystywany. Właściwości użytkowe i ich ułomności pojawiają się dopiero w trakcie eksploatacji.

Stosowane na końcu procesu inwestycyjnego restrykcje finansowe w stosunku do projektantów lub wykonawców, bardzo rzadko przynoszą jakąkolwiek korzyść bezpośrednio zainteresowanym. Spory między podmiotami gospodarczymi w kwestii zwrotu gwarancji bankowych czy zmniejszenia wartości użytkowej obiektu z tytułu usterek nieusuwalnych zaprzątają sądy i rzeczoznawców. Użytkownik pozostaje w efekcie na lata w niepełnowartościowym budynku, nie mając żadnej możliwości uzyskania z tego powodu jakiegokolwiek zadośćuczynienia. Z reguły bezpośredni użytkownik odczuwa jedynie uciążliwości, nie znając ich rzeczywistej przyczyny. Koszty eksploatacji, zwiększające się wraz ze zużyciem części składowych budynku, przenoszone są na najemcę lub właściciela, który nie ma innej możliwości, jak się z nimi pogodzić. Przy pracach remontowych, zmianie najemcy lub właściciela konieczne jest przeprowadzenie pracochłonnej analizy due diligence, która powoduje dalsze koszty.

Obecnie architekt, a z jego wsparciem również inwestor mają do dyspozycji narzędzia umożliwiające radykalne zmniejszenie ryzyka ponoszenia kosztów wykraczających poza pierwotne założenia. Stworzony podczas projektowania budynku model służy przede wszystkim jako rzeczowa podstawa do wyboru odpowiednich rozwiązań. Opracowana na tej podstawie symulacja określa parametry kosztowo-użytkowe obiektu już na etapie jego koncepcji. W miarę postępu prac projektowych przeprowadzane aktualizacje umożliwiają kontrolę dotrzymania pierwotnych założeń. Występujące z reguły w trakcie procesu przetargowego i późniejszej realizacji propozycje wykonawców mogą być należycie oceniane w odniesieniu do całego obiektu. W ten sposób istnieje podstawa do podejmowania właściwych decyzji na podstawie czytelnych dla inwestora wskaźników. Tym samym zbędne stają się subiektywne, bo odniesione tylko do wąskiego zakresu, opinie producentów i projektantów branżowych. 

W artykule opiszę prosty przykład wyników symulacji trzech systemów spełniających funkcję ogrzewania i chłodzenia:

● belek indukcyjnych (aktywne belki grzewczo-chłodzące);
● stropowych paneli grzewczo-chłodzących;
● połączenia stropowych paneli chłodzących z klasycznymi grzejnikami.

mgr inż. Jacek Janota-Bzowski
Usługi Inżynierskie Technicznego Wyposażenia Budynków

Przeczytaj cały artykuł (pdf) >>>